不動産投資⑯業者が作るキャッシュフローの計算に騙されるな

不動産投資を始めるにあたり、不動投資のコンサル会社、不動産会社、建築会社等から、「プランニング表」や「シミュレーション表」を見せられると思います。

なかでもキャッシュフロー(CF)表は、これからの投資を占う上で最も重要なものです。

キャッシュフロー表を作成する「CFシミュレーション」は、投資を始めてからのお金の動きを予想するだけでなく、将来的な投資の収支予測まで確認できることから、投資家が最も重要視するべきものです。

しかし、物件を紹介する不動産投資会社のなかには、シミュレーションの元になるデータを正確に入力せずに、実際の投資とかけ離れた結果を提示することがあります。

「それって　詐欺じゃないの　こわー」😱

そうですね、いいかげんなCFシミュレーションを信じたせいで、せっかく始めた不動産投資が上手くいかずに破綻した人も少なくなりません。😎

そこで今日から数回のブログに分けて、「CFシミュレーション」に入力する正しいデータの見極め方について紹介します。

紹介にあたり不動産投資会社である「株式会社ファーストロジック：楽待」が提供する「CFシミュレーション」機能を参考に説明しますね。😘ありがとう

本日のブログでは「キャッシュフローとはなにか？」についてです。

過去の不動産投資についてのブログは「不動産投資①不労所得の不動産投資はインカム狙いが基本」からご覧ください。

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Contents

不動産投資のキャッシュフローとは？

不動産投資におけるキャッシュフローとは、ずばり「どの程度現金が残るか？」を表すものです。

簡単な計算式で表すと

【　キャッシュフロー　＝　家賃収入　ー　借入金返済額　ー　経費　】

ですね。😎

不動産投資を始めると毎月家賃が入りますが、不動産投資ローンを利用した場合は毎月家賃収入から返済します。

また、賃貸経営における毎月の経費として「清掃代」、「管理費」、「修繕費」等も必要で、さらに年間の経費として「税金」、「保険代」等も発生します。

さらに大まかに10年単位では、「大規模修繕」として100万円単位の経費が必要です。

このように不動産投資で振り込まれた家賃が利益ではなく、経費を引いた残りの金額で判断します。

キャッシュフローをしっかりと管理できていないと、毎月の収支が赤字だったり、数字的には黒字でも現金がなかったりすることもあるでしょう。

そうなると不動産投資ローンの返済が家賃収入でできず、持ち出しとなる可能性もあります。

不動産投資を決断する前には必ず、長期間のキャッシュフロー予測をおこない、お金の流れを把握することが大切です。

「でも投資初心者はどうすればいいの？」🙄

そこで利用するのが一般公開されているCFシミュレーターです。😎

インターネット上にもCFシミュレーションは公開されており、投資初心者でも簡単に利用できます。

(参考：株式会社ファーストロジック：楽待「CFシミュレーション」)

不動産投資で物件を購入するさいに、業者からプランニングシートやキャッシュフロー表などが提示されますが、たいていは素晴らしい運用成績が作成されています。

「業者は不動産を売りたいから悪い結果は出さないよね」😬

「でも理解していないと騙されるぞ」😤

そうですね、CＦシミュレーションでは前提となるデータが甘いと、運用成績は良くなります。

とくに投資初心者にたいしては、甘いデータを入力して、優良物件として販売するケースがありますので注意したいですね。😎

またデータ改ざんまではいかなくても、含めるべき経費を含まなかったり、経年劣化を無視したりする手法は、お馴染みの手法と言ってよいでしょう。

騙されないためには、CFシミュレーションに含めるべきデータをしっかりと理解することが大切です。😎ニヤ

明日はCＦシミュレーションに入力するべき物件価格について紹介します。

2021年7月15日不動産/REIT