不動産投資⑳危ないキャッシュフロー計算と見方…入居率

空室のアパート

不動産業者が作成したキャッシュフロー表に騙されると、不動産投資が失敗するだけでなくFIRE（ファイヤ)も夢に終わるかもしれません。

FIRE(ファイア)を実現させるためには、しっかりと勉強して投資を判断しましょう。

先日はCFシミュレーションに入力する家賃下落率でしたが、本日は「入居率」について紹介します。

このブログでは参考とするシミュレーションとして、「株式会社ファーストロジック：楽待」が一般公開している「CFシミュレーション」を利用します。😍(ありがとうございます)

キャッシュフローの計算については「不動産投資⑯業者が作るキャッシュフローの計算に騙されるな」からご覧くださいね。

[blogcard url="https://jj-money.com/post-1281/"]

[blogcard url="https://jj-money.com/post-1295/"]

不動産投資の入居率とは

不動産投資において「入居率」はもっとも注意するべき問題で、直接収入に関わってきます。

キャッシュフロー表を作成するにあたり、入居率をどの程度に設定するかはとても難しい問題で、不動産のエリアや立地条件によっても違いが出るでしょう。

また新築物件、築浅物件、築古物件によっても違いがあります。

たとえば全室10部屋のアパートで家賃が各部屋5万円の場合、年間の入居率が100％であれば年間収入は「600万円」です。

しかし、入居率が90％なら「540万円」、80％なら「480万円」となり、「入居率=収入」になることから、シミュレーションする上でしっかりとした数字を入力しなくてはなりません。

楽待のCFシミュレーションでは入居率を1％単位で入力できるので便利です。

「そーか　入居率の違いで収入が変わってくるんだ」🤔

「入居率の判断を間違えるとシミュレーションの意味がなくなるよwww」😟

そうです、不動産投資を判断するキャッシュフロー表ですから、正しい入居率を入力しないと予定収入が分からず、投資が破綻する可能性もあります。😎

賃貸住宅の入居率は首都圏で95％程度

公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会が公開する「第25回 賃貸住宅市場景況感調査」を見ると、首都圏エリアの2020年上期の入居率が95.7％と記載されています。(参考：公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会)

  • 首都圏　　：　　95.7％
  • 関西圏　　：　　97.2％
  • その他　　：　　92.6％
  • 全国　　　：　　95.7％

全国平均で95％以上の入居率であり、実質の空室は5％程度となっています。

また首都圏より関西圏の方が入居率が高いのが特徴です。

「えーでも近くのアパートは空室だらけだよ」😯

そうですね、J塾長が済むエリアも空室のアパートが多い印象です。

どうもこれらの統計は加盟団体などの条件があることから、実態に合っていない部分もあるようです。

そこは注意が必要ですね。😎

入居率は実際に足で知らべるのが確実

歩く女性

正直、統計等があてにならない入居率は、自分の足で調べるのが確実だと思います。

たとえば購入を検討するアパートが立つエリアの不動産業者にアクセスして入居状況を聞いたり、実際にそのエリアを歩いてアパートの空き状況を確認します。

もちろん、築年数や広さなどが似た物件を選び、設置している郵便ポストを見て空室かを判断します。

空室のポストには封印することが多いので見極めはかんたんです。

「そーか　ポストの封印を見て空室を判断するんだね」😮

「部屋をのぞくのかと思ったよ」😱

のぞきはだめですね。😎ﾆﾔ

チラシの入り具合などポストの状況をみれば、空室を判断するのは難しくありません。

不動産投資は大きな資金を使用するので、しっかりとした調査が必要ですから、面倒がらずに足で該当エリアの入居状況を確認してください。

業者に騙されない入居率は？

前回のブログで紹介したAさんですが、彼がJ塾長に見せたキャッシュフロー表の入居率は95％でした。

それが新築から30年後まで続く設定ですから、びっくりした記憶があります。

「これが本当なら大儲けだ」😬

「信じちゃダメなやつだぁwww」😓

そうですよね、まず入居率が100％はありえません。

またよほどの人気エリアでない限り、95％もの入居率も考えにくい数字です。😎

CFシミュレーションに設定する入居率は、実際に調査してもらいたいのですが、目安は常に入居者がいる物件で「90％～93％」、ときどき空室が出るイメージのエリアでは「85％～90％」程度が妥当ではないでしょうか？

もちろん築年数によっても違いがあり、新築のほうが入居率は高く中古は低くなります。

とくに築古アパート投資では入居率が80％以下なることもめずらしくないので、そこは注意して判断してください。

楽待が提供するCFシミュレーションでは入居率を1％単位で設定できるので、「どの程度の入居率まで投資として許容できるか」を確認する利用法もおすすめです。

次回は「大規模修繕費」について紹介します。

不動産/REIT