不動産投資①不労所得の不動産投資はインカム狙いが基本

FIRE（ファイヤ)における不労所得として人気が高いのが「不動産投資」です。

しかし不動産投資には怪しい雰囲気も漂っており、敷居がたかいことも事実ですね。

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FIRE（ファイア)の不動産投資には収益目的が2つ

不動産投資には「マンション経営」「アパート経営」などがあります。

そして利益を得る方法として、「インカムゲイン」、「キャピタルゲイン」の2つがあります。

不動産投資は結局は「大家さん業」。

マンションやアパートを賃貸することで毎月得る家賃収入が収入元であり、これをインカムゲインと言います。

マンションやアパートを購入して、他人に貸すことで毎月の収入を得る方法です。

不動産投資においてインカムゲインは、正道的な投資ですが、それ以外にも利益を得る方法があります。

それが不動産の売却益。

例えば2000万円で購入したアパートを2500万円で売却すれば、500万円の利益です。

このように購入時以上の価格で売却した場合に得る利益がキャピタルゲインです。

リーマンショック時と違い最近では土地や資材が高騰しており、一棟あたりの建築コストが高値で推移しています。

キャピタルゲインの基本は「安く買って高く売れ」ですが、現状では安く仕入れることは難しく、素人には手が出せない状況です。

またFIRE（ファイア)生活では安定した収入が望ましいことから、景気に左右されるキャピタルゲイン狙いの不動産投資は相応しくなりません。

このような理由で「FIRE（ファイア)における不動産投資は、インカムゲイン狙い」と考えて、長期的な戦略を考えましょう。

表面利回り10％の中古のアパート(部屋数12部屋)を購入した場合、4000万円の投資で年間400万円の家賃が入ります。

しかし築古物件では修繕費や管理費、税金などを差し引くと300万円程度に減額し、さらに30％の空室(3部屋～4部屋)があれば210万円まで下がります。

つまり不動産投資は購入する物件の状態により、数字が大幅にぶれることから、不動産情報に掲載された利回り(多くは表面利回り)に惑わされないようにしましょう。

手取りで250万円～300万円も家賃収入が入るようになると、不労所得として十分FIRE（ファイヤ)生活に移行できます。

また分散投資として、株式投資などと組み合わせて不動産投資をおこなうのもよい方法です。

FIRE（ファイア)生活では安定した不労所得が大切なことから、不動産投資はインカムゲイン狙いから始めてみましょう。

このブログでは定期的にFIRE（ファイア)の不労所得の情報として、定期的に不動産投資も取り上げます。

2021年4月14日不動産/REIT