不動産投資㉔必要？不動産投資の成功の鍵は管理会社
不動産投資は株式とは違い投資物件を購入しただけでは収益を上げることはできません。
そうだよね。
入居してもらうことで家賃がもらえるんだ。
ベテランの不動産投資家のなかには、売却益であるキャピタルゲイン狙いの人もいますが、FIRE(ファイア)における投資ではあくまでインカムゲインを狙います。
そのためには安定した入居率とトラブルのない賃貸運営が必要です。
本日のブログは不動産投資を円滑にする不動産管理会社について考えてみます。
不動産投資については「不動産投資㉓実務編…投資不可の物件を投資可能にする条件」などをご覧ください。
https://jj-money.com/post-1331/
初心者には難しい賃貸経営
FIRE(ファイア)を目標として不動産投資を始める場合、まず心配になるのが賃貸物件の管理業務ではないでしょうか？
- 入居者の募集
- 内覧
- 契約(保証人等の確認)
- 引き渡し
- 家賃集金
- 滞納対応
- 共用部の清掃
- 消耗品の交換
- トラブル対応
- 更新手続き
- 退去手続き
- 修繕
- その他
賃貸物件の管理を簡単に書いただけでもこれだけ見つかりました。
こんなに仕事があるの？
これじゃ副業で賃貸経営をするのは難しいね。
そこでこれらの仕事を請け負う「管理会社」と契約し、賃貸経営で負担がかかる作業を委託します。
不動産投資初心者は賃貸経営を始めても、何をやればいいのかがわかりません。
またそのような不安がネックとなって、不動産投資に踏み出せずにいる人も少なくないでしょう。
しかし管理会社を利用することで、負担の多い管理業務を丸投げして、充実したFIRE(ファイア)生活を送ることも可能です。
不動産投資の成功の鍵は管理にある
不動産投資を始める人から「成功する秘訣は何ですか？」と聞かれることがあります。
J塾長は過去にアパート経営をおこなっていましたが、現在は物件を保有していません。
しかし、過去の経験から賃貸経営で最も重要なのは「管理会社」だと思っています。
もちろん自己管理をおこなっている投資家も大勢いますが、アパート経営を「事業ではなく投資と考えた場合」は、管理会社を使用して自己負担を少なくする必要があります。
その意味では所有者である自分の代わりに、管理をおこなう管理会社こそが投資のファンドマネージャーと同じ立ち位置だと考えています。
アパート経営が事業であれば自主管理でもいいけど、投資であれば管理会社の委託管理が必要という訳だね。
考え方は人それぞれですが、J塾長はそのように考えています。
投資信託のファンドマネージャーが無能であれば、預けた資金はどんどんと目減りし、大きな損失を生むでしょう。
同じく無能な管理会社に不動産を預けると、入居者は決まらず建物は荒れ果て、さらに滞納や退去者が続出するかもしれません。
「管理会社 = ファンドマネージャー」だと考えましょう。
管理会社の選択こそが不動産投資成功の鍵であることを理解してください。
不動産管理会社トップ10
「共益財団法人不動産流通センター」の統計情報を見ると、2020年の賃貸住宅管理数が多いトップ企業が掲載されています。
(参考： 共益財団法人不動産流通センター 「2021不動産業統計集」)
- 大東建託グループ ： 1,130,218戸
- 積水ハウスグループ ： 639,780戸
- スターツグループ ： 592,018戸
- 大和リビング ： 584,865戸
- レオパレス21 ： 575,798戸
- 東建コーポレーション ： 246,822戸
- ハウスメイトグループ ： 224,103戸
- ミニテック ： 183,337戸
- ビレッジハウス・マネジメント ： 105,166戸
- 旭化成不動産レジデンス ： 100,784戸
すごい大東建託は100万戸を超すアパート管理しているんだね。
トップの多くでサブリースによる管理をおこなっているようですね。
建築から管理まで一貫して対応おり、なかには他社物件の管理には対応しないこともあるようです。
管理会社へ支払う費用は5％目安
不動産管理会社に支払う管理費ってどのくらいかかるの？
管理会社によって金額に違いがありますが、毎月支払われる家賃の5％相当額が差しかれることが多いようです。
管理費には決まりがなく管理会社で違いがありますが、契だいたい家賃の5％が差し引かれることが多いようです。
たとえば家賃が7万円、全6部屋(満室)のアパートのケースでは、毎月合計42万円の家賃から21,000円が管理費として差し引かれて、399,000円が大家さんへ振り込まれます。
そうかぁ
家賃の集金(振り込み)も管理会社が代行するから、管理費を差し引いた金額が大家さんに振り込まれるんだ。
最近では管理費が3％～4％と安い管理会社もありますが、夜間・休日対応を別契約にしたり、管理費とは別に「事務手数用」、「システム使用料」などの請求したりする場合もあるので、よく計算して相場より高い場合は管理内容を検討してください。
悲しいことですが、不動産投資の初心者に対してべらぼうな管理費を要求する管理会社も少なくないようです。
管理会社の違いで運用に違いが出る
このように管理会社の売上は家賃に対する割合で決まるので、管理会社としては空室が多いと売上が減少します。
そこで管理会社は空室が出ると広告を打つなどして、新しい入居者を募集してくれます。
もしこの作業を大家自身がおこなうと、大変な手間と費用がかかるでしょう。
新しい入居者はどうやって探すの？
自分でやる場合は広告費を出して、物件周辺の不動産業者に募集広告を出してもらいます。
広告費は家賃1ヵ月程度が基本ですが、競争が厳しいエリアでは家賃3ヵ月分以上を要求されることもあります。
業績のよい不動産会社と管理契約をおこなうことで、このような広告費を抑えるだけでなく、早期に入居者がきまる効果が期待できます。
建物の修繕も対応が早い
不動産投資で怖いことは「空室」と「修繕」さらに「苦情」です。
自己管理の大家さんと話しをすると、かならず苦情や修繕に関する逸話を聞かされて「あの時はまいったよ」的な話を聞かされます。
夜中に水漏れ、旅行中なのに給湯器の故障…賃貸経営のトラブルはたくさんあります。
またそれだけ修繕にも早期に対応しなければなりません。
さらに騒音の苦情などは24時間かかってきます。(悲)
管理会社を使っていると管理会社と契約している工務店やガス点などがありますので、修繕に対する対応はスピーディです。
また大家自身は動く必要がないので、出先から慌てて帰る事態が避けられます。
ただし、修繕を管理会社に丸投げしていると、過大な請求につながることもあります。
電話でいいのでかならず見積もりを取ってから、修繕の許可を出すようにしてください。
本日は不動産投資をおこなうために活用したい管理会社について紹介しました。
明日のブログでは管理会社を選ぶポイントについて考えてみます。