不動産投資㉕運用成績も変わる！管理会社の選び方とポイント

昨日のブログでは不動産投資をおこなう上で、管理会社が必要な理由を紹介しました。

とくにこのブログの対象である投資初心者にとっては、アパート経営などの経験もなく、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

　

管理会社と契約することで、そのような煩わしい日々の作業に対応せずに、FIRE(ファイア)生活を楽しむことができます。

　

　

そこで本日のブログでは管理会社を選択するポイントについて考えてみます。

　

管理会社の必要性については「不動産投資㉔必要？不動産投資の成功の鍵は管理会社」をご覧ください。

　

　

即決は禁物

不動産投資用のアパートを新築したり、中古物件を購入した場合、建築業者や不動産業者から管理会社を紹介されることが少なくありません。

とくに建築会社のグループ内に管理会社がある場合は、あらかじめセットで管理契約を求められる場合もあります。

　

しかし、管理会社を決めることは先日のブログでもわかるように、これからの運用結果を左右することになります。

　

　

管理会社の選定のポイント

管理会社を選定するポイントとしてまず考えたいのは、管理費ではなく管理サービスの内容です。

　

• 入居契約
• 家賃集金
• 更新手続き
• 退去手続き

　

アパートなどで必要な管理の中心はこの4つですが、これ以外にどのような管理サービスが提供されるかが大切なポイントです。

　

• 入居者の募集
• 内覧対応
• 鍵引き渡し
• 滞納対応
• 共用部の清掃
• 消耗品の交換
• トラブル対応
• 修繕その他

　

これらのサービスを比較して管理会社を選択しましょう。

　

空室対応と集客力

空室が発生した場合に、いかに新しい入居者を見つけることができるかで運用結果は大きく変わります。

「空室対応」ではまず空室状態の部屋を、ハウスクリーニングや修繕により新しい入居者を募集できる状態にします。

もちろん、運用を低下させないためには、スピーディーに対応することが重要で、次の入居者募集まで1ヵ月以上もかかっていては話になりません。

力のある管理会社には契約している修繕業者があるので、このような作業も早期に対応可能で、空室期間を少なくする効果があります。

　

　

また管理会社のグループで不動産仲介業をおこなっていれば、ハウスクリーニングや修繕と同時に新規募集もかけられるで、無駄がなく募集もおこなえます。

管理業務だけでなく集客力がある管理会社は、修繕から募集まで一貫して対応できることがポイントです。

　

クレーム対応がしっかりしている

J塾長の友人の大家さんは、管理会社と契約しているにも関わらず、入居者からのトラブルの電話がかかってきます。

これは管理会社の休日や深夜にトラブルが発生した場合、管理会社の電話に誰も出ないことで、やむなく大家さんに連絡が入ってしまうのが原因です。

　

　

自己物件のエリア内に管理物件が複数ある

どんなに評判の良い管理会社でも、不慣れな土地では対応が悪くなる可能性があります。

自分の保有物件があるエリアに、その管理会社が管理している別物件があるのかを確認してください。

またその物件を実際に見て、清掃状態や空室状態などを確認することで、管理会社の仕事ぶりが見えてきます。

　

　

管理会社の電話対応と担当者の人柄

これは結構重要なポイントですが、管理会社に電話したときの印象で、管理会社の対応が見えることがあります。

　

　

管理費が妥当か？

管理費(管理手数料)は投資における固定費なので、少しでも安くしたいと考えます。

管理費の目安は家賃の5％程度ですが、なかには10％や3％で提供する管理会社もあります。

　

ただし提供される管理サービスに違いがある場合が多いので、金額に見合った契約をおこなってください。

　

　

大手管理会社と中小管理会社

不動産管理会社には大手企業から中小企業、さらには街の不動産屋さんまで含まれ、どこに連絡をとればいいのか困ることもあります。

　

共益財団法人不動産流通センターの統計では、大手管理会社の管理戸数のランキングが表示されており、2020年の第一位は大東建託グループです。

(参考： 共益財団法人不動産流通センター 「2021不動産業統計集」)

　

このように扱い戸数の多い大企業は安心ですが、反対に融通が利かなく管理費も高い傾向がありますので注意して下さい。

　

J塾長の経験では10部屋程度までのアパートであれば、物件エリア内の中堅不動産管理会社の方が、小回りがきいて対応も良いと思います。

　

　

本日のブログでは不動産投資で重要な役目を果たす管理会社の選択ポイントを考えてみました。