【得な秋のJリート】高配当の東海道リート投資法人に注目

東海道リート法人

J塾長はFIRE(ファイア)の不労所得用に投資する銘柄の条件として、配当利回りが最低でも3.0％以上必要だと考えています。

最近では3％どころか4％を超える配当を出す企業も増えていますが、はやり高配当を言えばJリートのイメージがあります。

Jリートの話題は久しぶりだね。
Jリートって上場している不動産投資信託のことだよね。

投資から集めた資金で不動産を購入して、その家賃を分配するのがリート(REIT)です。

Jリートはその仕組みを投資信託化して上場させているものです。

本日ブログはこの秋、注目したいFIRE(ファイア)おすすめのJリート銘柄「東海道リート投資法人(2989)」を紹介します。

　

Jリート(J-REIT)については「少額で始める不動産投資なら高利回りのJ-REITがおすすめ」などを見てください。

　

　

東海道に投資する東海道リート投資法人(2989)

今年の6月に上場したばかりの 東海道リート投資法人は、静岡県を中心とした東海道に重点投資をおこなうリート法人です。

東海道を中心に投資するのは意味があるの？

東海道は東京都大阪・京都などをつなぐ物流のかなめです。
また東海道は東京圏、関西圏、どちらにも近く、産業エリアとしても重要な拠点でした。

東京と関西をつなぐエリアに重点的に投資をするんだね。

東海道リート投資法人は総合型リートですが、実際には物流やテナントなど産業アセットがメインだと考えられます。
物流・産業施設は家賃が安定しているので、安定的な利益が期待できるのが特徴です。

　

5％の分配金が魅力

東海道リート投の投資口価格(株価と同じ)は、1口あたり107,000円です。

　

分配金については東海道リート投資法人のホームページで予想が公表されています。

　

  • 2022年1月期予想：2,150円
  • 2022年7月期予想：3,186円
  • 2023年1月期予想：3,217円

(参照：東海道リート投資法人分配金情報)

　

これを見ると2022年の分配金の合計は、1口あたり5,336円で現在の投資口価格で計算すると分配金利回りは4.98％です。

2022年1月期の分配金は上場にかかった経費により、金額が少なくなっているそうです。
2022年7月と2023年1月の分配金の合計は6,403円なので、分配金利回りは5.98％に上昇します。

5.98％とは凄いね。
Jリートには分配金利回りが4％を超える銘柄は珍しくないけど、5％超えの銘柄は限られているよ。

　

東海道リート投資法人の業績予想

東海道リートチャート

2021年9月15日に発表した中間決算では営業収益が2.44億円、営業利益が1.19億円、経常利益が2.04の赤字です。

えっ赤字なの？

東海道リート投資法人は6月に上場したばかりで、会計期間は半年ですが実際に運用日数は39日間のみです。
だから今回は赤字でも仕方がありません。

2022年1月期の業績予想(2021年2月1日～2022年1月31日）の通期は黒字化しています。

  • 営業収益：13.62億円
  • 営業利益：8.52億円
  • 経常利益：3.81億円

また2022年7月期(2022年2月1日～2022年7月1日)の半期予想は以下の通りです。

  • 営業収益：11.01億円
  • 営業利益：6.29億円
  • 経常利益：5.64億円

これで見ると2022年2月以降は年間通期で22億円程度の営業収益、12億円程度の営業利益を予想しているんだね。

リートの場合は物件数により収益が決まっているので、新規物件取得や売却などがない限り大きく動くことはありません。
そこが安定投資とも言えますね。

　

株価(投資口価格)の行方

東海道リート投資法人はまだ新しいリートなので、業績面では不安点がなくもありません。

株価は上場後、118,600円の高値を付けましたが、その後下落して現在の107,000円水準にとどまっています。

　

しかし分配金利回りも高く、業績面でも安定していることから、これから人気が高まる可能性は大きいと思います。

どこまで価格は上昇する？

2022年以降の年間分配金を6,400円と仮定した場合、J-リートの平均的な分配金利回りの4％に落ち着くと考えると1口16万円までの上昇余地はありますね。
また4.5％に落ち着くと考えると14万円程度です。

J塾長の予想では13万円～14万円程度には上昇するのではないかと考えています。

とにかく投資口価格の上昇余地が高いことは注目できる銘柄です。

東海道に絞ったリートですが、物件数は産業インフラ3物件、生活インフラ5件、合計で8物件と多くありません。
これからに大きく期待したいJリートです。

FIRE(ファイア)銘柄期待できそうな東海道リート投資法人を紹介しました。

　

※このブログはあくまでJ塾長の感想であり、投資を勧めるものではありません。投資は自己判断と責任でおこなってください。

不動産/REIT