不動産投資③不動産投資のデメリットと対策

家賃

過去2回の不動産投資のブログで、不動産等投資の魅力は家賃収入である不労所得と紹介しました。

黙っていても毎月家賃が入る不労所得は、FIRE(ファイア)生活において大きな収入源になるでしょう。

FIRE(ファイア)生活を目指す人なら誰もが検討する不動産投資。

「さっそく不動産をさがそうかなぁ?」

と投資不動産の売買のサイトを見てみると、メリットばかりが強調されて、不動産投資のデメリットがフォーカスされていません。

そこで今回は前回までに紹介できなかったデメリットと対策を追加で説明します。

過去の不動産投資のブログ「不動産投資①不労所得の不動産投資はインカム狙いが基本」も参考にしてください。

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初期投資が他の投資と比較して高額

不動産投資は不動産を購入することが基本なので、初期投資が他の投資(株式、投資信託、債券など)と比較して高額です。

たとえば首都圏で一棟物のマンションを新築で入手するには1億円~数億円以上かかることも珍しくありません。

また部屋数の少ない小規模木造アパートでも新築なら、5千万円以上が必要です。

これでは投資を行うことのできる人は一部の裕福層だけに限られてしまい、FIRE(ファイア)を目指すサラリーマンでは到底手が届きません。

しかし物件により銀行等の「不動産投資ローン」を利用することで、このデメリットは解消できます。

不動産投資ローンは不動産を担保にして融資するローンで、10%程度の頭金があれば不動産投資を始めることが可能です。

近年、頭金がいらない「フルローン」や、諸経費までローンでまかなう「オーバーローン(諸経費ローン)」などの、不動産投資ローンもあり、これらを利用するとさらにハードルが下がるでしょう。

不動産投資は他の投資と違いしっかりとした担保を提供できることから、金融機関としても貸付けができる案件が少なくありません。

ただし投資をおこなう不動産の価値が低いと、不動産投資ローンの審査に通らないので物件の選び方は慎重におこなってください。

また不動産投資ローンの審査に通らない物件は、金融機関の評価が低い物件なので投資自体をやめるのも投資判断として利用できます。

不動産投資には維持費が必要

たとえば株式投資では企業の株式を購入すると、毎年必要な経費は「配当所得に対する税金」のみです。

証券会社のなかには有人店舗用として、口座管理料が必要な会社がありますが、一般的なネット証券では口座管理料は必要ありません。

そうなると株式投資で必要な経費は、購入時の手数料と、あとは配当に対する税金のみですね。

しかし不動産投資では物件に対するざまざまな経費や維持費が必要になります。

  • 不動産仲介料
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 清掃代金
  • 不動産管理料
  • 水道・電気代
  • 修繕費用
  • その他

不動産を購入するには仲介した不動産会社に支払う「不動産仲介料」、「登記費用」、「不動産取得税」などが必要です。

また運用を開始してからも税金、管理代金、清掃代金、修繕費用、パブリックスペースの電気代などあらゆる経費が発生します。

さらに中古物件では毎年のように修繕が必要な場合もあるので要注意です。

不動産投資の物件サイトでは、経費を無視した利回りを掲示することが多く、購入後に計算が狂うことが珍しくありません。

不動産投資には経費・維持費はつきものだと考えて、余裕のあるプランニングをおこなってください。

不動産の管理はけっこう大変

不動産投資は賃借人が入居して利益がでるので、物件の管理は大切な作業です。

賃貸物件の共用部分(エレベーター、ホール、階段、廊下、駐車場など)の掃除はもちろん、修繕が必要な部分は修理を依頼しなくてはなりません。

また賃借人のなかには、毎月の家賃、管理費等を支払わず、滞納になる人も出てくるかもしれません。

そのような人にたいして、集金や督促も行う必要があります。

このような管理業務は負荷がかかる作業で、「これじゃFIRE(ファイア)生活じゃないよ~😓」と感じてしまいます。

これを解決する手段はあるのでしょうか?

実は多くの大家さんはこのような管理業務を、不動産管理会社にわずかなお金で委託しています。

家賃の5%程度の費用を毎月支払うことで、このような煩わしい手間は全て不動産会社が代行してくれます。

大家さんは家でのんびりしているだけで、わずらわしい問題から解放され、FIRE(ファイア)生活を十分に楽しめることでしょう。

自分で管理するよりも利益幅は確実に減ってしまいますが、そのぶん自由な生活を楽しめます。(どちらを選ぶかは考え方次第ですね)

ただし管理会社のなかにはぼったくり的な会社もあるので、十分にリサーチしてから選んでくださいね。

流動性が少ない不動産投資は売却が大変

「不動産投資は流動性に問題」と指摘する人がいます。

たしかに不動産は売却しようとしても、一定期間の月日が必要で換金性はよくありません。

株式投資では売却も換金も簡単にできることから、資金が必要になった時点で随時換金可能です。

たしかに不動産投資は他の投資よりも流動性が低くく、換金性もよくありません。

しかし株式投資と違い急激な暴落リスクが少ないもの不動産の特徴で、株式のように企業が倒産してゼロになるリスクもありません。

流動性が少ないが、暴落リスクも少ないのが不動産投資です。

また流動性についても妥当な金額であればそこまで時間がかからず、売却に困ることも少ないでしょう。

毎年確定申告が必要になる

確定申告書

不動産投資は「不動産所得」として、毎年確定申告が必要です。

株式投資ではNISAや特定口座を使用することで、確定申告は必要ありません。

しかし不動産所得では自分で計算して申告をおこない、所得税を支払わなくてはなりません。

またサラリーマンを続けた状態での不動産投資では、会社の年末調整とは別に確定申告が必要です。

しかし近年では大家さん向けの確定申告用ソフトが発売されているので、それらを利用すると簡単に申告書が作成できます。

  • 大家さんのための超簡単!青色申告 不動産所得用(クリエイティブ ワークステーション)
  • 賃貸名人(株式会社ダンゴネット)
  • 賃貸革命10(日本情報クリエイト株式会社)

まだまだたくさんのソフトがありますので、参考にしてくださいね。

不動産投資のデメリットは長期保有で解決

投資の世界では短期決戦はプロや玄人向き、長期決戦は初心者向きと言われてます。

不動産投資も短期的に考えるとデメリットであっても、長期的な視点で見るとたいした問題でないことが多くあります。

例えば不動産の購入時に支払った初期費用でも、長期で分割するとわずかな金額です。

また維持費や管理費も毎月の家賃が安定することで負担に感じなくなるでしょう。

流動性も長期で考えると大きな問題ではなく、「不動産を売却せずに担保として新たな資金を得た方が資産が増える」効果が出ます。

J塾長としては、これこそがFIRE(ファイア)生活における不労所得の考え方だと思います。

つまり不動産投資に含まれたデメリットは長期的に見ると、大した問題ではないと思えます。😅

投資のメリット・デメリットはあくまで考え方や見かたで変わりますので、一方だけを見ないで考えるとデメリットの解決案も出てくるのではないでしょうか。

不動産/REIT