年利3.3％、STOで不動産投資！J-REITとの違いは？

そうですね。
しかし最近では投資信託を利用する方法も一般的で、とくに上場しているJ-REITを購入することで少額から不動産に投資できます。

しかしJ-REITとして上場するには一定の規模が求められ、保有する不動産が少ない場合は上場までのハードルが高く、運用会社は効率よく資金を集められていませんでした。

そこで注目されているのが「ST(セキュリティ・トークン)証券」と呼ばれるデジタル有価証券です。

そうだね、都心の人気エリアに立つ賃貸用の共同マンションに投資するイメージでいいよ。
対象不動産1は28戸、2は39戸、3は33戸で1K、1DK、1LDKの間取りとなっています。

また対象不動産の1と2は現在の稼働率が100％、3は84.8％で、築年数は2020年～2021年でまだ築浅であることも特徴だね。

大きな違いは予定償還日が設定されていることと、投資対象の不動産が少ないことだよ。

J-REITでは各運用会社が保有する不動産が多くて、なかなか投資のイメージが立たなかったけど、このST証券では不動産が3つなので直接投資できるイメージがでるよね。

また予想分配利回りが出ているので投資しやすいと思います。
小型のリートのイメージですが、このST証券は譲渡や途中解約は認められていません。

だからJ-REITよりも直接不動産に投資するイメージが強いかな？
今回のALTERNAレジデンスの案件も不動産3の入居率が84.8％なので、これが100％になると分配金が増加することが予想できるから、個人投資家もわかりやすいよね。

2029年7月が償還月になっており、全ての不動産を売却する予定です。
償還がきたら不動産を売却して投資家に対する清算をおこなうのですね。

ただし、売却による利益が最大化になるタイミングと判断された場合、償還前であっても早期売却する可能性もあります。

SBI証券では2021年の7月と11月に合計2本の不動産ST証券を販売しています。
「ケネディクス・リアルティ・トークン　渋谷神南（譲渡制限付）」と「神戸六甲アイランドDC～（譲渡制限付）」ですが、2本ともに完売でした。

今回も抽選による完売が見込まれますね。

現在、SBI証券で需要申告の申込を受付けしている「ALTERNAレジデンス」ですが、今回も完売になる可能性があります。
不動産ST証券は不動産の数が少な規模も限られることから、今回の募集も3,600口程度を予定しています。

ブロックチェーンとは分散台帳とも呼ばれ、管理される台帳を1か所ではなく複数で共同管理されることで、違法アクセスによる改ざんリスクから情報を保護します。
暗号資産であるビットコインなどでも同様の技術が使用されています。

このブロックチェーンを利用したデジタルデータにより資金調達を行うのが、「STO(セキュリティ・トークン・オファリング」です。
つまりSTは技術でSTOは資金調達の意味だと覚えても良いでしょう。

現在は小規模な不動産との相性がよいことから、不動産ST証券が多いのですが、これからはIPOの代わりに中小企業を中心とした資金集めに利用されると思います。

とくに非上場企業の研究・開発プロジェクト等で資金を集めることが簡単にできますね。

するどい指摘だね。
現在のクラファンはリターンなどを提供する形が多く、一般的には短期であることが特徴だよね。
STOによる資金集めは長期の投資としてのイメージが強いと思うよ。

またファンディーノみたいに非上場企業の新株予約権に投資する手法もあるけど、STOでは分配金が貰えるのでFIRE(ファイア)投資にはいいかもね。