ワンルームマンション投資はやるな！最低でも注意したい項目

このブログ記事では主にJ塾長が実践している「株式投資」や「債券投資」についての記事が多いのですが、最近は「不動産投資」についての問い合わせを多くいただきます。

本日は破産者も出ている不動産投資、とくにワンルームマンション投資について考えてみます。

　

不動産投資とインフレの関係については「インフレが加速する社会で不動産投資？住宅ローンと資産価値」も見てください。

　

ワンルームマンション投資の被害が増加している

不動産投資とは「投資家がアパートやマンションなどの投資用不動産を購入して賃貸経営により収益を得る」投資法です。

しかし、実際に不動産投資を行っている人のなかには、大きな損失を出している人も少なくありません。

1R投資は不動産業者が先導することが多く、9割以上の投資家が「投資物件を勧められる」ことで、対象不動産を購入しています。

しかし、当初の目論見どうりに進まず毎月の持ち出しとなり、数年後には生活を圧迫する負債になってしまいます。

それでは1R不動産投資に失敗する要因について考えてみます。

　

不動産投資の知識がないまま紹介で契約

1R投資を始めるきっかけとして最も多いのが「紹介」です。

友人や同僚の紹介であれば不動産会社に対する警戒も少なくなり、説明についても疑うことなく契約に至るケースもあります。

しかし、友人や同僚は決して親切で紹介しているのはありません。

これは想像ですが、先には1R投資を始めた人が自身の損失を埋めるため、紹介により大金を稼いでいるのだと思います。

この流れは本当にマルチ商法(ねずみ講)を同じなので、悪質な話だと判断できます。

　

表面利回りでは投資は判断できない

実際に不動産会社の営業と話をすると、1R投資の収益について「美味しい話」を沢山聞かされるでしょう。

しかし、そこで注意したいのが「表面利回り」と「実質利回り」についてです。

　

不動産投資ではさまざまな経費が必要で1Rマンションでは、「管理費」、「修繕積立金」、「固定資産税」などが必要です。

これらの経費を引いた利回りが「実質利回り」で、投資の効果は実質利回りで判断しなくてはなりません。

また年1回の固定資産税や住宅設備の修繕費なども発生するので、実質利回りはさらに低下します。

不動産会社は表面利回りだけで事業計画を立てているので、しっかりと実質利回りを計算して判断することが大切です。

　

そもそもボッタくり物件を提案されている

不動産投資の初心者は「不動産の相場」を理解していません。

そこに付け込んだ不動産会社が、不当に高額な1Rマンションを売りつけてくる可能性があります。

新築であっても中古であっても、相場より高く不動産を購入すると、投資に苦しむだけでなく「出口戦略(不動産を売却すること)」も立てられなくなります。

1R投資では不当に高額で価格提示されることも多いので、不動産情報を利用して「エリア」、「駅」、「間取り」、「㎡」など近い物件の相場を確認しましょう。

　

不動産投資ローンの金利を考える

不動産投資に失敗する人の多くが「不動産投資ローン」を利用しており、なかにはノンバンク系の金融機関から借りている人もいます。

不動産投資ローンの金利は安くて1.6％～で、一般的には2.0％～2.5％程度だと思います。

不動産会社は金融機関と提携することで、フルローンを提案してきますが、フルローンは予想以上に金利負担が多く、実質利回りを低下させる要因だと考えてください。

　

サブリースで身動きが取れなくなる

家賃を不動産会社が保証する「サブリース」に魅力を感じて、1R投資を始める人が多いようです。

しかし、これは大きな勘違いをしているのかもしれません。

またサブリースについては解約したくても解約できない状況になることも問題です。

サブリース契約は投資家の収入を守る契約ではなく、サブリース会社(不動産会社)の利益を維持するものだと考えましょう。

サブリースを利用するのであれば、いつでも解約できる(最低でも告知後3ヵ月以内)契約を結んでください。

　

まとめ

最近、不動産投資の相談をいくつか受けており、とくに1R投資については収益性の悪さだけではなく、止めることもできない最悪のケースがあります。

不動産会社の営業は美味しい話で誘惑してきますが、「表面利回りではなく実質利回り」、「不動産価格の相場」、「ローン金利」、「サブリースの解約条項」などを考慮するだけで、その話が真実か見えてくるでしょう。

　

※このブログはあくまでJ塾長の感想であり、投資を勧めるものではありません。投資は自己判断と責任でおこなってください。