不動産投資⑧中古物件の購入‥築古の満室物件に注意せよ
先日のブログで中古物件における不動産投資について解説しました。
詳しくは「不動産投資⑦中古物件で失敗しないためのメリットとデメリット」をご覧ください。
ブログでは中古物件でおこなう不動産投資のメリットやデメリットについて紹介しましたが、メリットの一つとして「早い収益性」を上げています。
また物件によっては「満室」状態の物件を購入できることから、早期に安定した不労所得を得ることも可能です。
しかし、ファイナンシャルプランナーとして、いくつかの相談を受けた経験から、あえて言いたいことがあります。
それが
「満室物件には注意せよwww」😠
です。
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購入できる満室物件は多い
先日のブログでも紹介したとおり、満室状態で販売されている中古アパート等は少なくありません。
たとえば収益物件サイトの「楽待」では、「収益物件を探す」にある「こだわり検索」で、「満室稼働中」にチェックを入れて検索します。
試しにエリアを「東京都」、物件種別を「1棟アパート」、こだわり検索を「満室稼働中」で検索すると、なんと1,143件の物件がヒットしました。(参考：株式会社ファーストロジック 楽待)
なかには重複した物件もあると思いますが、それでも東京都だけで1,000件もの中古アパートが満室状態で売られています。
つまり満室状態の中古アパートを探すのは難しくないことがわかります。
満室アパートの入居率が1/3に
ファイナンシャルプランナーのJ塾長はさまざまな相談を受けますが、不動産投資の問題も少なくありません。
そしてなかには中古満室物件にまつわる話があります。
＜相談内容＞
先日、ある不動産会社から満室状態で築35年の1棟アパートを購入しました。
購入後数ヵ月は問題なかったのですが、半年を過ぎたころから退去者が出て、10カ月後には8部屋中5部屋が退去し、3部屋しか賃貸できていない状況です。
新しい入居者を募集しても応募はなく、家賃を大幅に下げるしかありません。
どうしたらよいのでしょうか？
この相談は築古アパートを購入した後に退去者が増えて、収益が上がらなくなった問題です。
この問題を解決するには「なぜ退去者が急に増えたのか？」を考察するしかありません。
理由は色々と考えられるのですが、そこには耳を疑いたくなるような理由が隠されているかもしれません。
見かけ満室に注意
入居者が退去する理由はさまざまです。
たとえば卒業、転勤、自宅購入…数えればきりがないのですが、収益物件となると嫌な話も聞こえてきます。
それが
「築古物件を高く販売するために見せかけの満室を演出していた」😱
です。
実は満室物件は同程度の物件に対して、価格設定が高額です。
つまり、中古物件を販売するために、満室状態を演出できれば高くアパートを売却でき、所有者だけでなく手数料を受け取る不動産業者もメリットが生まれます。
そこで人為的に満室状況を作り出し、その上で売却する手法です。
見かけ満室対策は賃貸契約書を確認する
とくに不動産投資の初心者はアパートが満室状態なら、「このアパートは人気がある」、「収益がすぐに上がる」、「退去者が出てもすぐに入る」などと有頂天になり、築古であるにも関わらず、ノープランで購入します。
しかしその満室が見かけ上のものであったら、すぐに甘い夢は消え去って重い現実が襲ってくるでしょう。
このような状況を防ぐには、まず入居者全員の賃貸契約を確認して、契約経過年数を確認します。
つまりこのアパートに何年住んでいるかを確認して、契約時期が一定の期間に集中していないかをチェックします。
また契約書の日付等が偽造されていないかの確認も必要です。(契約書の紙の古さなどを確認する)
先の相談において契約書を確認したところ、退去した住人の多くが入居1年以内でした。😬
また実際に入居者と話をすることも有効です。
「こんなアパートが満室なんて？」
と思う直感は正しいことが多いようです。
直感を信じ、詳しく調べて、納得して判断してください。
また仲介業者が入居者の契約書を見せない場合は、怪しいので購入を控えることも大切です。
自分の目を信じて購入する
不動産業者のなかには安い家賃でアパートに入居させて満室を演出する業者があるようです。
もちろん大部分の不動産業者は、このようなことを行いませんが、一部には噂があるのも事実です。
J塾長への相談でも「騙された証拠」は見つからないことから、入居者を増やす方法を考えることに…
しかしこれからはいばらの道となるでしょう。
これから中古不動産…とくに築古アパートを購入するさいには、満室だからと優良物件と考えずに、自分の目で判断してください。
「この築年数でで満室なの？」
「見た目もボロだけどなぜ満室？」
「このコンディションでこの家賃を払ってんの？」
「駅から遠いのに満室なの？」
このように感じたならそのアパートには満室になる「特別な理由」があるはずです。
もし探しても特別な理由が見つからないのであれば、それは人為的に作られた見かけだけの満室かもしれません。
本日のブログは少しネガティブでしたが、過去にはあった怖ーい話です。😱
現在では法規制も厳しくなったので、このような話は少なくなったと思いますが、中古物件を購入するさいには思い出してください。