不動産投資⑨投資物件が安価な競売物件!買い方と注意点
不労所得として不動産投資をおこなうには物件である不動産を購入しなくてはなりません。
そこで先日ブログで紹介したとおり、投資不動産サイトや不動産業者を活用して、自分のプランに合った不動産を探します。
しかし、最近では投資不動の価格も上昇しており、予算の範囲の物件がなかなか見つからないこともしばしばです。
実は不動産投資のベテラン投資家たちは、投資用の不動産を購入する種類として、一般販売されている新築・中古以外に「競売物件」をターゲットにしています。
本日のブログは思いのほか投資不動産が安く入手できる「競売物件」について紹介します。
不動産投資種類についてのブログは「不動産投資⑤投資物件の選択!新築と中古の種類を紹介」もご覧ください。
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競売(けいばい)は裁判所が不動産を売却する制度
昨年のコロナ問題発生以降、感染症対策による企業の業績悪化が増えています。
その影響で自宅待機、残業カット、ボーナス不支給などの理由で、所得が減ったサラリーマンが増加しているそうです。
なかには住宅ローンを持ち家を保有している人も少なくなく、ローン返済に支障が出ています。
住宅ローンの返済が滞ると担保である不動産は強制執行により差し押さえられて、最終的には裁判所の「競売」により売却されます。
債権者(お金を貸す金融機関)が裁判所に申し立てることで、裁判所が債務者(不動産を所有する人)に期日までの支払いを命令します。
支払い命令が実行されないと、強制執行(差し押さえ)に進みます。
そして差し押さえた物件は、競売手続きで売却されます。
競売の対象となる不動産を紹介します。
- マンション(1棟、区分)
- アパート(1棟)
- 一戸建て
- 事務所
- 倉庫
- 土地
- その他
基本的に入札に参加資格はなく、だれでも競売に参加できるのが特徴です。(債務者本人や保証人は排除される)
競売価格は市場価格の半額程度
競売物件の魅力といえばその価格です。
競売では市場価格の50%~70%程度の価格で不動産を手に入れることができ、不動産投資の費用を大幅に売抑えてくれます。
また入手する不動産価格を抑えることは、将来的に入る運用収入が増え利回りも高くなるでしょう。
「やすーい」😍
「それなら競売で買った方がお得だよ」😘
いやいや早まってはなりませんよ。
競売にはメリットだけでなくデメリットもありますので、よく読んでから判断してください。
競売のメリット
競売のメリットをいくつか紹介しぃます。
利回りが高い
市場の50%~70%で投資物件を入手できれば、運用益が増え利回りが高まります。
競売物件のなかには年間の利回りが30%以上を超える物件もあり、4年満室が続けば競売費用が全額回収できます。
登記手続は不要
不動産を購入すると法務局で所有権等の登記が必要ですが、競売物件は裁判所が所有権登記などの手続きをすべておこいます。
一般手には司法書士にお金を払って依頼するので、その費用が必要なく不動産購入における経費削減効果が生まれます。
また裁判所が手続きをおこなうので、権利関係をきれいにして、スムーズに登記が完了します。
競売に費用はいらない
競売の参加には「最低売却価格の20%」相当の入札保証金が必要です。
しかし入札保証金は落札できなかった場合には、全額が返還されるので安心です。
落札できた場合でも保証金は落札額に充当されるので、無駄にはなりません。
競売の参加は一時的な預け金は必要ですが、「落札額への充当」」、「返済される」返済されることから、実質は無料で参加できます。
競売のデメリット
つぎに競売のデメリットを見てみましょう。
瑕疵担保責任はない
瑕疵担保責任とは「重大な瑕疵(不備)があれば、売り主に責任を負わせることができる」ことです。
競売では裁判所はあくまで仲介であり、売主ではありません。
つまり瑕疵担保責任を追求する相手がおらず、購入後の不備のすべてが自己責任となり、自分で対処しなくてはなりません。
また土地の埋設物などの問題が見つかった場合でも、保証を求めることは不可能です。
全てが自己責任だと思ってください。
明け渡しも自分で交渉
競売は生活が困窮した債務者が自宅を手放すことが多く、債務者が現状住んでいる可能性があります。
またアパートであれば入居者がそのまま住んでいるケースも多いようです。
このような問題には裁判所は関知しません。
競売物件を落札者した人が、直接交渉を行い退去を求める必要があります。
融資が受けられない
競売物件でも投資ローンの利用できます。
しかし状態のよい競売物件は少なく、なんらかの問題を抱えていることが多いようです。
銀行は優良な競売物件しか融資しないので、融資が受けられない可能性があります。
大規模修繕
実は競売の入札前に現地で物件の室内を見ることができません。
裁判所が公開する「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」などで物件の価値を判断し、入札額を決定します。
「3点セット」と呼ばれる資料には写真も掲載されていますが、写真のみで入札額を決めるのは投資信初心者には難しい作業です。
落札し支払いが完了した時点で建物に入れるので、コンディションに驚くことも珍しくなく、大規模修繕が必要になる可能性も出てきます。
そうなると初期費用が増え、せっかく競売で購入した意味が薄れます。
競売物件の探し方を勉強
過去の競売は競売専門の不動産業者のみが参加していました。
しかし近年の不動産投資ブームで、一般の投資家も多く参加しています。
現在では最高裁判所が提供するインターネットサイト「BIT不動産競売物件サイト(委託:最高裁判所、運営:日立情報サービス)」により、簡単に日本中の競売物件が探せます。
インターネット経由で競売物件が探せることは、便利ですが先に書いたように3点セットのみで判断するのは大変難しい作業です。
不動産投資の初心者はまず競売物件の探し方、入札方法、購入後の対応などを勉強することをおすすめします。
競売についての情報もこのブログで随時発信します。