不動産投資⑩公的に安い物件が買える公売物件…競売との違いは
先日は競売による不動産の取得について説明しました。
競売は裁判所がおこなうオークションのようなもので、差し押さえられた不動産を売却する手続きです。
FIRE(ファイア)における不労所得では、安価な不動産を購入して不動産投資をおこなうことで高い利回りが確保できます。
不動産投資を成功させるうえでも物件の入手は大切で、良質の物件を安く入手できるかが成功の鍵なのは間違いありません。
競売は不動産を市場価格よりも安く入手できる手段ですが、実は競売以外にも不動産を安価に入手する方法があります。
それが「公売(こうばい)」です。
競売については「不動産投資⑨投資物件が安価な競売物件!買い方と注意点」をご覧ください。
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公売は国や自治体が主体
競売は住宅ローンなどの借入金の返済に延滞などの問題が発生したときに、抵当権の行使として強制執行された不動産を裁判所が売却する手続きです。
つまり競売における債権者(お金を貸す人)は、あくまで金融機関や信販会社、個人などの「民間」です。
たいして公売は税金が滞納になった場合に、それを徴収する手段として差し押さえた物件を強制的に売却する手続きを示します。
競売は民間が債権者でしたが、公売は税金を徴収する「国や自治体」が債権者です。
公売と競売の違い
まず公売と競売では法的な根拠に違いがあります。
- 公売:国税徴収法
- 競売:民事執行法
公売はあくまで税金徴収の法律で規定されている制度ですが、競売は民事執行法による制度です。
債権者も公売は国税局、都道府県、市町村ですが、競売は銀行、信販会社、企業、個人などが該当します。
公売は保証金が安い
競売では基準額の20%の保証金を競売参加前に納めることが必要でしたが、公売では見積額の10%程度で済みます。
どちらも落札時には充当、落札されない場合には返却されるので損はありませんが、保証金が少ないことで参加しやすいのは確かでしょう。
公売物件の探し方
競売情報と同じく公売についての情報もインターネットで簡単に見ることが可能です。
国税庁が公開する「公売情報(国税庁)」には、国税局や税務署が差し押さえた物件を検索できます。
また自治体が差し押さえた物件については、各自治体のホームページに記載されることが多いようです。
近年では不動産情報サイトの「アットホーム官公庁物件情報」などでも公売物件が掲載されており、簡単に情報が得られます。
公売は情報提供が少ない
公売は競売よりも身近ですが、競売と比較して公開される情報が少ないのがネックです。
競売では3点セットと呼ばれる資料が公開されますが、公売では明確な基準がなく「公売公告」で判断するしか方法はありません。
3点セットは裁判所が執行官や不動産鑑定士をつかって作成しますが、公売公告は自治体などの税務課等が作成するので正確でない可能性も出てきます。
つまり自分の目で物件を確認して、最終的な判断することが競売よりも大切です。😤
J塾長は過去に公売で土地を購入した経験がありますので、そのときの経験も後日ブログで紹介します。😎