少額で始める不動産投資なら高利回りのJ-REITがおすすめ

物流倉庫

先日まで不動産投資について紹介してきましたが、新築、中古、競売、公売…とさまざまな種類の購入方法や、自分に合った条件に合う不動産を探すのは一苦労です。

また投資初心者は将来的な見通しが弱いことから、大きな金額を投資する不動産投資に不安を覚えることもあるでしょう。

投資初心者そのような感情を持つことは当たり前であり、はずかしいものではありません。

J塾長も不動産投資については経験はありますが、現在は所有しておらず購入する予定もありません。

しかし不動産から不労所得を得ていないかと言いますと…そうでもありません。🤔

実は不動産収入としてJ-REITに投資をおこない、定期的に分配金をもらっています。😀

本日は「みんなで大家さんになろう」的な金融商品である「J-REIT」について投資初心者向けに紹介します。

不動産投資についてのブログは「不動産投資⑤投資物件の選択！新築と中古の種類を紹介」などがありますので、ぜひご覧ください。

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J-REITとは？

J-REITとは投資家から集めた資金でマンションやオフィスビル、商業施設さらに物流倉庫などの大型不動産を購入し、その家賃収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

REIT(リート：Real Estate Investment Trust)はアメリカで生まれた金融商品で、日本版として「J-REIT(Japan-REIT)」と表記されます。

J-REITは証券取引所に上場された投資信託であり、先日紹介したETF(上場投資信託)の仲間だと考えてください。

つまりJ-REITは「不動産投資のETF」と思えばわかりやすいと思います。

J-REITは高い分配金が魅力

J-REITの魅力はなんといっても、不動産収入から得る高い分配金です。

J-REITを運用する会社は「投資法人」であり、実際に不動産を運用するのは「資金運用会社」です。

J-REITを運営する投資法人は、不動産を運用する以外の商業活動は制限されており、資金運用会社へ指示することが主な業務。

通常、法人は法律で法人税を納めなくてはなりませんが、J-REITは利益の90％以上を投資家に分配することで、法人税が非課税です。

このことからJ-REITは利益の大部分を投資家に分配する仕組みになっています。

たとえば一般的な株式会社の株式では、利益に対する配当金の割合を「配当性向」といいますが、黒字企業でだいたい10％～30％が多く、高い企業でも40％程度ではないでしょうか？

もちろんそれ以上に高い企業もありますが、なにかしらの事情がある可能性があります。

それに対してJ-REITは90％以上の分配率なので、株式投資と比較して高い分配金が得られます。

実際のJ-REITの分配金利回り

それでは現在(2021/6)のJ-REITの分配金利回りを見てみましょう。

  1. トーセイ：　5.16％
  2. エスコンジャパン：5.11％
  3. マリモ：5.03％
  4. 投資法人みらい：5.01％
  5. タカラリート5.00％

J-REITの分配金利回りのトップ5を見てみると、すべて5.0％を超えて高配当であることがわります。

ただしあくまで分配金は確定されたものではなく、株式と同じく決算による利益で分配額は変動します。

ここは注意してください。🙄

J-REITの種類

J-REITには大きく3つの型があります。

  1. 特化型リート：不動産の用途物件を1種類に固定している
  2. 複合型リート：2種類の用途物件で構成される
  3. 総合型リート：3種類以上の用途物件で構成される

また用途物件は主に6つの種類があります。

  1. 住居用物件
  2. オフィス物件
  3. 物流施設
  4. 商業施設
  5. ホテル・旅館
  6. ヘルスケア

J-REITに投資するなら、3つの型に含まれる用途物件の組み合わせから、自分の希望にあるJ-REITを探さなくてはなりません。

FIRE（ファイヤ)の不労所得構築にJ-REITを組み入れる

不動産を購入しなくても不動産投資の利益が貰えるJ-REITは、手軽に始められる不動産投資と考えてもよいでしょう。

また5％の分配金は株式投資よりも高い水準で、安定されれば不労所得の柱となる投資です。

「よーし　それなら不動産投資はやめてJ-REITにするか！」

「物件を買うよりも安全そう！」

いやいやそんなに簡単に判断してはダメです。😣

あくまでJ-REITは株式投資と同じ投資商品なので、経済の影響で上下し暴落する可能性も否定できません。

たとえばコロナ問題による経済活動の制限から、商業施設やオフィスビルの空室が増え、家賃収入が減ることで、これらの物件を持つJ-REITの価格は大きく下がります。

またホテルを主体としたJ-REITも同じく値を下げています。

反対に物流施設をメインにするJ-REITは、宅配の増加から物流が活発化して価格が上がりました。

このように不動産投資のJ-REITであっても、経済状況の影響を受けるのは株式投資と同じです。

株式と同様、現状の経営状況やこれからの経済推移を考慮した上で投資を判断してください。

実はJ塾長もJ-REITは不労所得としていくつか保有しています。

J塾長が購入した時点ではJ-REITの分配金利回りは7％～9％程度もあったので、分配金が減ったり、J-REITの価格が高騰したりしていることがわかります。

J-REITについての情報については、これからもこのブログで随時紹介します。😎

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