不動産投資⑬投資初心者が表面利回りに騙される理由

先日のブログで不動産投資の利益率には「表面利回り」と「実質利回り」がることを紹介しました。

表面利回りはあくまで部屋は満室、運用経費なども含まない前提で計算された目安の利回り。

対して実質利回りはアパートやマンション経営に関する経費等を年間の家賃から差し引いた後に、利回りを計算する方法です。

本日は不動産投資の初心者が実質利回り騙されないための、注意ポイントを紹介します。

表面利回りと実質利回りのブログは「不動産投資⑫家賃収入は表面利回りでなく実質利回りを」をご覧ください。

[blogcard url="https://jj-money.com/post-862/"]

Contents

投資初心者は騙されやすいので注意

不動産の投資物件サイトでは、各物件の価格と共に不動産投資の利回りを掲載しています。

先日も紹介したとおり、これはあくまで表面利回りであり、あくまで目安的なものでしかありません。

また不動産業者の事務所で物件の説明を受ける場合に提示されるのも表面利回りが多く、よほど気の利いた業者でないと最初から実質利回りを提示することはないでしょう。😥

とくに不動産投資の初心者はアパート経営にかかる経費など知らいないことから、業者もシビアな数字を出したがりません。

そうなると知識が不足している人は、説明をそのまま鵜呑みにするかもしれません。

実は驚くことに「新築物件」による投資であっても、業者から提示されるプランニングシートに書かれている利回りの根拠が曖昧なケースも普通にあります。

投資計画書で最も大切な利回りの根拠が曖昧なんて…投資が成功するはずはありませんよね。

そう…

不動産投資の初心者はプロにとってはカモ　😱 があ～があ～があ www

利益の元になる利回りの計算についてはしっかりとチェックして、騙されないようにしてください。😎

実質利回りは空室が出れば低下しますが、どの程度の入居率を見ればよいのでしょうか？

空室率はあくまで物件の立地エリアや駅からの距離、家賃さらに築年数などで変わるので一概には言えませんが、同エリアの似た物件の状況を確認することで想定は可能です。

また近隣の不動産業者に直接足を運んで聞いてみるのも良い方法です。

ある不動産投資のプランニングシートでは、90％～95％の入居率が30年も続く前提で作成されており、びっくりしたことがあります。😵

不可能ではありませんが、長期間95％の入居率を継続するのは、年中満室状態と同じであり、人気物件でも実現は難しいでしょう。

入居率が80％と仮定すると、それだけ利回りも20％低下するので、空室率は厳しく設定した方が無難です。

アパートでもマンションでも定期的に大規模修繕が必要で、まとまった資金が必要です。

不動産投資では10年ごとに大規模修繕を実施することが多く、築10年や築20年の物件を購入する場合は、大規模修繕が済んでいるかを確認してください。

もし実施されていない場合は、次の大規模修繕の時期と費用を確認して利回りの計算に含めます。

不動産投資の初心者は大規模修繕を知らないことが多く、購入後に気づくケースもあります。

アパートやマンションの家賃は築年数により低下します。

たとえば同じエリアでも新築と築30年のアパートでは、面積が同じであっても家賃は大きく違います。

誰が考えても当たり前ですが、この当たり前を理解せずに利回りを計算することで、あとあと投資プランに問題が出ます。

とくに中古物件は毎年家賃が低下すると考えて、年々収入が減少すると理解してください。

J塾長の目安は10年で10％程度(年1％）の家賃下落率ですが、築35年を超えるアパートの家賃はほぼ横ばいと考えます。(下がりきっているから)🙄

実質利回りは毎年の状況により変化するので、一定であるはずがありません。

つまり「年8％」と書かれていても、そのような年もあれば、違う年もあるでしょう。

騙されないようにするには、不動産投資を開始してからの運用を予想して年ごとのプランニングすることです。

経費、税金、入居率、修繕費、家賃‥予想する項目は沢山ありますが、しっかり考えれば出ない数字ではありません。

不動産投資で騙されないためにも、しっかりとした計画を立ててください。

明日のブログは実質利回りとローン金利のイールドギャップについて紹介します。

2021年6月15日不動産/REIT