不動産投資⑳危ないキャッシュフロー計算と見方…入居率
不動産業者が作成したキャッシュフロー表に騙されると、不動産投資が失敗するだけでなくFIRE(ファイヤ)も夢に終わるかもしれません。
FIRE(ファイア)を実現させるためには、しっかりと勉強して投資を判断しましょう。
先日はCFシミュレーションに入力する家賃下落率でしたが、本日は「入居率」について紹介します。
このブログでは参考とするシミュレーションとして、「株式会社ファーストロジック:楽待」が一般公開している「CFシミュレーション」を利用します。😍(ありがとうございます)
キャッシュフローの計算については「不動産投資⑯業者が作るキャッシュフローの計算に騙されるな」からご覧くださいね。
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不動産投資の入居率とは
不動産投資において「入居率」はもっとも注意するべき問題で、直接収入に関わってきます。
キャッシュフロー表を作成するにあたり、入居率をどの程度に設定するかはとても難しい問題で、不動産のエリアや立地条件によっても違いが出るでしょう。
また新築物件、築浅物件、築古物件によっても違いがあります。
たとえば全室10部屋のアパートで家賃が各部屋5万円の場合、年間の入居率が100%であれば年間収入は「600万円」です。
しかし、入居率が90%なら「540万円」、80%なら「480万円」となり、「入居率=収入」になることから、シミュレーションする上でしっかりとした数字を入力しなくてはなりません。
楽待のCFシミュレーションでは入居率を1%単位で入力できるので便利です。
「そーか 入居率の違いで収入が変わってくるんだ」🤔
「入居率の判断を間違えるとシミュレーションの意味がなくなるよwww」😟
そうです、不動産投資を判断するキャッシュフロー表ですから、正しい入居率を入力しないと予定収入が分からず、投資が破綻する可能性もあります。😎
賃貸住宅の入居率は首都圏で95%程度
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が公開する「第25回 賃貸住宅市場景況感調査」を見ると、首都圏エリアの2020年上期の入居率が95.7%と記載されています。(参考:公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会)
- 首都圏 : 95.7%
- 関西圏 : 97.2%
- その他 : 92.6%
- 全国 : 95.7%
全国平均で95%以上の入居率であり、実質の空室は5%程度となっています。
また首都圏より関西圏の方が入居率が高いのが特徴です。
「えーでも近くのアパートは空室だらけだよ」😯
そうですね、J塾長が済むエリアも空室のアパートが多い印象です。
どうもこれらの統計は加盟団体などの条件があることから、実態に合っていない部分もあるようです。
そこは注意が必要ですね。😎
入居率は実際に足で知らべるのが確実
正直、統計等があてにならない入居率は、自分の足で調べるのが確実だと思います。
たとえば購入を検討するアパートが立つエリアの不動産業者にアクセスして入居状況を聞いたり、実際にそのエリアを歩いてアパートの空き状況を確認します。
もちろん、築年数や広さなどが似た物件を選び、設置している郵便ポストを見て空室かを判断します。
空室のポストには封印することが多いので見極めはかんたんです。
「そーか ポストの封印を見て空室を判断するんだね」😮
「部屋をのぞくのかと思ったよ」😱
のぞきはだめですね。😎ニヤ
チラシの入り具合などポストの状況をみれば、空室を判断するのは難しくありません。
不動産投資は大きな資金を使用するので、しっかりとした調査が必要ですから、面倒がらずに足で該当エリアの入居状況を確認してください。
業者に騙されない入居率は?
前回のブログで紹介したAさんですが、彼がJ塾長に見せたキャッシュフロー表の入居率は95%でした。
それが新築から30年後まで続く設定ですから、びっくりした記憶があります。
「これが本当なら大儲けだ」😬
「信じちゃダメなやつだぁwww」😓
そうですよね、まず入居率が100%はありえません。
またよほどの人気エリアでない限り、95%もの入居率も考えにくい数字です。😎
CFシミュレーションに設定する入居率は、実際に調査してもらいたいのですが、目安は常に入居者がいる物件で「90%~93%」、ときどき空室が出るイメージのエリアでは「85%~90%」程度が妥当ではないでしょうか?
もちろん築年数によっても違いがあり、新築のほうが入居率は高く中古は低くなります。
とくに築古アパート投資では入居率が80%以下なることもめずらしくないので、そこは注意して判断してください。
楽待が提供するCFシミュレーションでは入居率を1%単位で設定できるので、「どの程度の入居率まで投資として許容できるか」を確認する利用法もおすすめです。
次回は「大規模修繕費」について紹介します。