不動産投資⑮不労所得の最大化を得るレバレッジ効果
不動産投資にはいくつものメリットがあります。
しかし多くの投資家が指摘する最大のメリットは「レバレッジ効果」だと思います。
レバレッジ効果とは「てこの原理」のことで、「小さな力で大きな効果を得る」ことです。
「小さな力で大きな効果…なんかよさそうだなぁ」😃
そうですね、本日のブログは小さな力で最大の効果を生む、不動産投資のレバレッジ効果について紹介します。
過去の不動産投資のブログは「不動産投資①不労所得の不動産投資はインカム狙いが基本」からご覧ください。
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少ない資金で大きな収益を上げるのがレバレッジ効果
たとえば為替取引のFXでは口座に保証金を入金することで、保証金の数倍の取引ができます。
「そうそう 前は5万円入れると1万ドルの取引ができたよ」🤔
一般的には2倍～20倍程度の取引が多いのですが、過去には400倍ものレバレッジ取引ができた時代もありました。😱
つまりレバレッジ20倍のFXでは保証金を5万円入金すると、20倍の100万円の取引ができ、これを「レバレッジ効果」と言います。
もちろん取引ができるだけでなく、損益についても20倍です。
注意:J塾長は過去にFXで痛い目にあっているので、現在はやらないので現在の詳しいレバレッジ条件ははわかりません。😎ニヤ
レバレッジ効果とは少ない資金で大きな収益を上げる手法であり、自己資金が少ない人でも大きな投資を実行できる投資法だと考えてください。
不動産投資ではローンの利用でレバレッジ効果
不動産投資は金融機関の不動産投資ローンを利用することで、FXと同じくレバレッジ効果を得られます。
不動産投資では不動産を購入するさいに、高額な購入費用が必要なことから、すべてを自己資金で賄える人は一部の富裕層のみです。
一般的な投資家は銀行などの金融機関から、不動産投資ローンを利用することで資金を調達します。
この投資ローンを利用する投資法が不動産投資におけるレバレッジ効果を生むのです。
不動産投資のレバレッジ効果
それでは不動産投資のレバレッジ効果をAさんとBさんの例をあげて解説します。
Aさんは不動産投資を始めるにあたり、自己資金3,000万円でアパートを購入しました。
アパートの実質利回りは6％でAさんは家賃収入は年間180万円です。
Bさんは自己資金3,000万円を頭金として5,000万円の借入れを行い、8,000万円のマンションを購入しました。
実質利回りはAさんと同じく6％で、家賃収入は年間480万円です。
この例では全てを自己資金で賄ったAさんは年間180万円の家賃収入で、投資ローンを併用したBさんは480万円と年間300万円も多く家賃収入を得ています。
ただしBさんは投資ローンを使用しているので銀行に利息を支払わなければいけません。
不動産投資ローンの金利を2.5％と仮定した場合では、Bさんが支払う年間のローン利息は125万円です。
実質的なBさんの家賃収入は355万円で、Aさんと比較すると175万円も収入が多くなります。
「これなら元本返済分を考慮してもBさんの方が利益が多くなるね」🤔
そのとおり、自己資金が同じでも投資ローンを利用することで、レバレッジ効果が生まれ利益に大きな差が出たのです。😎
レバレッジは損失も最大化させる
いわゆる「利益の最大化」を生むレバレッジですが、反対に損失も拡大させる要因になります。
「大きなレバレッジは損失も大きくなるんだね」😥
「FXでも保証金が一瞬で消えた経験が…」😱
不動産投資では「老朽化における修繕費用」や「空室リスク」、「家賃下落」などが注意したいリスクと考えられます。
レバレッジ効果で大きな資産を所有
FIRE（ファイヤ)を実践するには、安全で安定した不労所得の構築が大切です。
不動産投資による家賃収入は不労所得のなかでも人気のある収入で、成功すると一般的な投資以上の収入が得られるでしょう。
また投資ローンで購入したアパートが軌道に乗ることで、それを担保に2棟目、3棟目と物件を増やすことも可能です。
つまり小さな資金で将来的には大規模な資産形成も目指せます。
しかし、レバレッジを利用することは、いくつかのデメリットも考慮しなくてはなりません。
たとえば保有物件の1棟に問題が発生することで、ほかの所有物件まで悪影響が及ぶ可能性があります。
とくにフルローンなど融資額の割合大きな投資は、レバレッジ効果は高くなりますが、リスクも大きいことを覚えておきましょう。
投資初心者が不動産投資を始める場合は、最低でも20％～35％程度の自己資金を用意して、レバレッジは3倍から〜4倍程度に留めるのが望ましいとJ塾長は考えています。
レバレッジを利用することで不動産投資の最大収益を狙えますが、リスクもあることを十分に理解してくださいね。😎ニヤ