FIREできる不動産投資はコレしかない？区分投資はやめとけ

もちろん不動産投資を実践している投資家のなかには、十分な収益を上げてFIREを達成している人もいます。
しかし、実際に不動産投資で成功している人であっても、不動産セミナー等で勧められる不動産投資には否定的なのも事実です。

まず話したいのが収益性の問題です。
例えば1Rの家賃が6万円とした場合、同じマンションで1LDKだからと言って12万円になるでしょうか？
実際には面積が倍になったからと家賃が2倍になることは少なく、1.5倍～1.7倍程度が相場になるようですね。

そう考えると単に面積を増やしても収益性は改善されません。

反対に部屋が広くなるほど面積に対する収益性が悪化することが多いようです。
広い部屋にしたからと解決できる問題ではなさそうですね。

そう、区分マンション投資では、管理費や修繕積立金の負担を甘く考える投資初心者が多いんだよ。
表面利回りに騙されて実際に購入してから慌てるパターンだよね。
さらに固定資産税や日々の修繕費の負担も出るからね。

家賃7万円で管理費等が2万円のケースでは、毎月の収益が5万円です。
ここからローン元金と金利を支払い、固定資産税の負担も出ます。
これでは毎月の収支は赤字決定ですよね。

5％程度の表面利回りであれば投資失敗は確定的でしょう。

物件売却を念頭にした短期のキャピタル狙いであれば話が変わりますが、長期のインカム投資では行き詰ることになるでしょう。

これは新築時の負担を軽く見せかけて購入者を集めて、3年～5年後に積立金不足を理由に値上げする手法です。
これをやられると毎月の負担が一気に増え、利回りも大きく低下します。

その意味では区分マンションではなく「1棟アパート」の方が良いと思います。

そうだよね。

厳しいけど1棟アパートを購入する資金力がない人は、不動産投資を始めない方が良いと思うよ。

不動産投資をしないとFIREできない訳ではなく、他の投資で実現する方法もあります。
区分の1R投資を始めるくらいなら、株式、REIT、ETFなどの金融投資の方が確実性が高いのではないでしょうか？

そうなんだよね。
売り残ったクソ物件をセミナーに集まった素人に、ローン付きで販売しているのが現状だよ。
そして投資に失敗した物件を安く買い取って、さらにカモをさ探す…と。

その場合は中古マンションで実質利回りが高い物件を探してください。

本音では表面利回り15％以上は欲しいですね。(実質利回りで10％以上)

また中古の1Rは最悪なので、どうしてもと言う人は「1LDK～2LDK」あたりを狙うのがお勧めです。
区分マンションのみを狙うのではなく中古戸建を探すのも手ですが、地方では戸建ての家賃も高くはないので、DIYなどで修繕費を終抑える工夫が必要ですね。

現物投資は面倒ごとが多い割には利益が少ないことが理由だよ。
たしかにローンを利用してレバレッジを効かせることができるけど、実際には負債も増えるから本当の資産とは言えないし…古くなると修繕費もかさむし…

自分には向いてないと感じたんだよ。

5％なら株式投資で十分狙えるし、REITにも5％程度の利回りはあるからね。
不動産を抱える必要もないし、撤退(売却)も簡単だから自分に合っていると判断したんだよ。

株式投資であればローンを抱える必要もないし、返済に追われることもありません。

不動産投資は「投資ではなく事業である」ことを理解してくださいね。

紹介や不動産投資セミナーで紹介される物件は割高なものが多く、予想利回りも高くありません。
区分マンションで不動産投資を行うなら、新築物件は止めて1LDK～2LDK程度の中古マンションを検討した方が良いでしょう。
また表面利回りは最低でも10％以上で考えてください。

年5％の利益なら不動産でなくても株式投資でも十分に達成できます。
相続対策、節税等の理由がない限り、年5％程度の利回りでは不動産投資の魅力は感じませんね。