J-REIT 保有銘柄のなかから星野リゾートを売却しました

J塾長の保有銘柄のなかからJ-REITの「星野リゾート・リート投資法人」を売却しました。

星野リゾート・リート投資法人は2013年にリートを上場させた企業で、軽井沢を本拠地とする「星野リゾート」とは経営は別です。

J塾長は比較的初期のころからのホルダーだったのですが、いくつかの理由により今回売却しました。

J-REITについては「少額で始める不動産投資なら高利回りのJ-REITがおすすめ」を参照ください。

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星野リゾート・リート投資法人

星野リゾート・リート投資法人の21年4月期の決算の経常利益は前年同期比の50.2％減(14.22億円)でした。

また21年10月期の経常利益の予想は14.27億円の微増を予定しています。

(星野リゾート・リート投資法人 決算短信)

実は星野リゾート・リート投資法人は、リゾートホテルを展開するの星野リゾートとは別企業で、形的には「星野リゾート・リート投資法人は不動産の取得と貸付け」、「星野リゾートは借りた不動産をリゾート宿泊施設として運用」するスタイルで事業を展開しています。

星野リゾートと星野リゾート・リート投資法人はあくまで別会社とすることで、リスクの分散化などをおこなっているのかもしれません。

コロナで打撃でも株価が上がる不思議

実はコロナ禍で宿泊業も大変な時期ですが、星野リゾート・リート投資法人の株価は、なぜか右肩上がりで推移してきました。

2020年の春にはコロナによる大幅な暴落で、一時株価は30万円を下回りましたが、そこから上昇を続けて一時は71万円を超える価格にまで上昇しています。

「コロナで宿泊業がだめなのになぜ星野は上昇しているの？」🤒

たしかに昨年の秋には「GoToキャンペーン」が好評で、星野リゾートみたない高級宿泊施設に人気が集まりましたが、度重なる緊急事態宣言でそれらも中止されました。

またインバンド需要も見込まれないことから、株価はもう少し軟調でもよいと思いますね。😎

星野リゾート・リート投資法人はリゾートホテル以外にも、ロードホテルも所有しており、すべての業態でコロナの影響が出ていませんが、コロナの影響が長引く可能性もあることが不安材料です。

今回の売却は配当利回りが理由

星野リゾート・リート投資法人の分配金は利益の減少により13,000円程度から半額の6,300円程度に下がっています。

分配金の利回りは約1.9％台(7/26時点)なので、高配当株として心もとない状態になりました。

したがって含み益のあるうちに売約して他のリートを組み入れることにしました。😎

「でもコロナから回復したら分配金も上がるでのは？」🤔

その可能性もありますが、次回の分配金予想も7,000円程度なので、回復には時間がかかる可能性もありますね。

FIRE(ファイア)では利回り意識した組み換えが大切

J塾長の方針では原則としてFIRE（ファイヤ)用の株式の配当利回り(分配利回り)は、3.0％以上にしています。

保有株式のなかには2％台の銘柄もありますが、これらは優待を含めて3％以上ならOKとのスタンスです。

利回りが低下する理由は、「減配」か「株価の上昇」がおもな要因ですから、どちらにしても組み換えを検討することは大切です。

今回の星野リゾート・リート投資法人は、分配金の減配と株価の上昇が見られましたので、705,000円で売却することにしました。

PERからみても買われすぎと思ったので、タイミング的には問題ないと思っています。

売却後、星野リゾート・リート投資法人の株価は下落しており、7/21終値で674000円です。

「いいタイミングで売ったね」😄

そうですね、売却して数日でそこそこ値を下げたので、もしかしたら70万円付近が天井だったのかもしれません。

含み益もそこそこ出たのでまあよかったと判断しています。

星野リゾートに宿泊して感じたこと

あとこれは私事なのですが、実は昨年秋に東北にある星野リゾート施設に宿泊したのですが、内容的に残念な印象を持っています。

高級リゾートにも関わらず、清掃が十分でないのかエレベーターの壁が埃まみれで、狭い空間のなかでハウスダストアレルギー体質のJ塾長はかなりビビりました。😨

埃を見ただけで1日そこらの埃でないことがわかります。

経営難のホテルを買収して生まれ変わらせるビジネスモデルを急展開する星野リゾートですが、施設ではスタッフがスピードについていけない状況が生まれているように感じています。

スタッフは若くてイメージもよいのですが、清掃や修繕などの基本がおろそかになっていました。

J塾長は昔、脱サラしてレストランとプチホテルを経営していたので、ここの部分はとても残念に感じています。

この体験も星野リゾート・リート投資法人を売却する判断になりました。

テクニカル指標なども投資には大切ですが、実際に企業のサービスを受けてどう感じるかも、あとあと悔やまない投資の原則です。

その意味では私にとって星野リゾート・リート投資法人は、無理してまで保有する必要はないと考えました。

コロナが完全に終焉しリゾート業界も活気を取り戻したら、再度判断したいと思います。😎